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艰难一年 | 华夏幸福正前方

2019-01-16 10:46 来源:互联网综合
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  编者按:我们处在一个前所未有的创新时代,预测未来已经非常艰难,要如何才能做到更进一步——重构未来?对于房地产行业的未来,这是一个特别的命题,所有人都有自己的判断,每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何,一切关于未来的猜想,想要重构未来,都应是基于过去的经验和总结。

  故此,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数,通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现,重磅推出“艰难一年”系列深度报道,让我们一起去观察,这些房企怎样应对艰难的2018年?又为2019年打下了什么样的基础?他们怎样重构自己的未来?

  观点指数“就像在悬崖边上摸索前行,你永远不知道向前一步是幸福还是深渊”。

  当众烧毁欠条、转行房地产、盘下“硬骨头”固安……王文学的前半生似乎都在悬崖边上徘徊,但始终有惊无险。

  2018年,51岁的王文学又将自己推向了迷雾重重的山间,但这一次,他的正前方究竟是幸福还是险途,却不得而知。

  “销售2100亿元,50%源自于非京津冀区域”,这是华夏幸福(600340,股吧)在2018年初定下的目标。可喜的是,这一年华夏幸福的产城异地复制取得显著效果,仅上半年,京津冀以外区域的核心业务销售额占比为38.63%。

  但这一年,是房地产调控最为密集的一年,也是楼市的艰难一年,重仓环京的华夏幸福频频传来资金紧张与人事变动的消息。

  华夏幸福的正前方似乎充满了未知,但王文学却不惧怕未知:“凡是伟大的事业都会经历磨难,不会一帆风顺,我们要有愚公一样的坚持,坚持心中的理想。”

  产城模式得与失

  以北京(楼盘)为起点,沿着京开高速向南行驶,很容易被正前方的大红色广告牌吸引。

  一个穿着黑色西服的老外抱着手中的牌子开怀大笑,用白色宋体写的“我爱北京天安门正南50公里”几个大字,在红色背景的衬托下十分显眼。

  或许,大多数外地人对固安的认知,正是从这块广告牌开始的。

  从2002年起,华夏幸福以固安为起点,开始探索产业新城模式,十六年后,王文学在华夏幸福的股东大会上说道:“选择产业新城,今生无悔。”

  从“固守京城”到全面布局,王文学一手打造的产城帝国或许可以分为两个阶段。

  以北京城为中心,在环京区域建立起坚固的“护城河”,这是华夏幸福产业新城模式的第一阶段。

  从2002年到2015年的十四年间,华夏幸福成为了名副其实的“环京大地主”,几乎70%的项目和土地都位于环京地带。

数据来源:企业财报、观点指数整理

数据来源:企业财报、观点指数整理

  2016年,华夏幸福走出坚守十余年的一方天地,首次布局中原城市群以及珠三角区域,产城模式进入了第二阶段。

  随后的两年,华夏幸福产城异地复制的步伐不断加快。

  华夏幸福董秘林成红在四月份的业绩会上透露,2018年2100亿元销售目标中,规划50%源自于非京津冀区域。

  据观点指数公布,2018年上半年,华夏幸福实现销售额805.04亿元,较上年同期增长 15.63%,其中,产业新城业务园区结算收入额151.44亿元,占总销售额的18.81%。

  分区域而言,华夏幸福在京津冀以外区域销售面积为325万平方米,占总销售面积比例的45.68%,较去年同期增长293.88%;而京津冀以外区域的核心业务销售额占比则达到 38.63%,较去年同期提升25个百分点。

  不到三年的时间,华夏幸福实现了从津京冀地带向长三角城市群、中原城市群、粤港澳大湾区等经济圈的布局。

  即便如此,华夏幸福产城模式的正前方依旧不明朗,毕竟在这场与时间、政策和市场的竞赛中,华夏幸福像是带着“枷锁”前行。

  一方面,华夏幸福的这种产城模式对政策的依赖性极高,因此,一旦政策转变,就会带来巨大的不确定性;另一方面,这种模式的前期投入大,且前期开发的各项费用均由华夏幸福自行承担。

数据来源:企业财报、观点指数整理

数据来源:企业财报、观点指数整理

  “签约的项目是作为一个池子储备在那里,在合适的地方公司便把合适的项目引导到产业新城里……所以,签约投资额是一个池子的概念,我们会每年逐步按照我们的指标、进度、批复,按照我们资源情况,逐步地把它落到我们的项目里。”在2016年的股东大会上,华夏幸福管理层曾如是表示。

  换个角度看,储备“池子”就意味着华夏幸福前期须投入大量的资金进行收储、打造,同时更要承担招商引资的风险,一旦“池子”无法装满,就必须自行承担“空池子”的风险。

  从华夏幸福的财报获悉,2018年上半年应收账款为281.45亿元,占总资产7.27%,同比上升48.84%。华夏幸福表示,应收账款增加主要是与政府结算园区收入所致。

  这种不能及时买单的方式,容易造成华夏幸福的资金链紧绷。2017年全年,华夏幸福实现营业收入596.35亿元,净利润为88.07亿元,但经营活动产生的现金流量净额却为-162.28亿元,是近三年来首次为负。

  2018年第一季度,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额仍为负值,即-96.03亿元,第二季度末则为-78.18亿元,第三季度末则为-76.60亿元。

  “二股东”平安资管

  “公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。”

  实际上,华夏幸福已察觉出问题所在,并在2017年年报中承认当前业务所面临的种种境遇。所以,为了走出迷雾山间,远离险途,华夏幸福必须在园区结算收入来临前,找到新的资金源。

  2017年全年,华夏幸福的融资总额为1105.43亿元,其中银行贷款余额412.48亿元,债券期末余额489.55亿元,信托、资管等其他融资余额203.4亿元。

数据来源:企业财报、观点指数整理

数据来源:企业财报、观点指数整理

  长期以来靠借款“维持生计”,就导致华夏幸福的负债常年高居不下。2017年,华夏幸福的总负债为3048.32亿元,同比增长43.88%,截至2018年9月30日,总负债为3355.07亿元,与年初相比增长了306.75亿元,负债率84.43%。

  但是,当一个绊脚石出现的时候,往往意味着前方可能存在更多的绊脚石。

  “银行停止开发贷”、“华夏幸福资金链断裂”等消息在2018年开年陆续从坊间传来。为了解决资金问题,51岁的王文学不得不将自己一手创建的庞大地产王国切割开来。

  2018年7月,华夏控股向平安资管协议转让其持有的华夏幸福5.8亿股股票,占华夏幸福总股本的19.70%,转让价款为137.7亿元。

  本次权益变动后,华夏控股及一致行动人鼎基资本的持股比例由62.37%变为42.67%,平安资管的持股比例为19.88%。

  中国平安(601318,股吧)的引入,让华夏幸福在债务面前得以喘息,但随着“二股东”一起来的,还有人事大调整和权力再平衡。

必达财经

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