土地确权一直是各方高度关注的问题,在我国发展建设过程中,存在着很多有关房产归属的历史遗留问题,是怎样的原因导致合法用地遭遇非法转让,使用权易手他人?当诉讼时效已过,维权之路遥遥无期,究竟如何才能解决历史遗留问题?谈的是事、说的是理,敬请关注本期《谈事说理》之不翼而飞的建设用地。
节目现场我们有幸请到了当事人,重庆经联粮油有限公司现负责人罗桂珍,向我们讲述她的遭遇。
天壤之别的两份转让协议
“你土地小了,你把这个土地转让给别人,我另外给你找一块大的土地,我是父母官,你也在这个地方,难道我一个区长说话不算话?” 1999年4月时任大渡口区副区长刘春富,找到重庆经联粮油有限公司(以下简称粮油公司)负责人罗龙书(罗桂珍父亲),说了这段话,表示粮油公司需要将1997年通过一系列合法审批手续拿到的15000平方米左右的建设用地,转让给重庆荣鑫乳品开发有限责任公司(以下简称乳品公司)。
无奈,粮油公司与乳品公司签订了一份手写转让协议,上面写着:转让费用总额为肆佰壹拾万元人民币,包括该宗地使用权,甲方(粮油公司)已付工程款、甲方办理该宗地使用权有关手续费以及办公等费用。由于担心手写转让协议,时间长后不易保存,于是将协议上的内容打印出来,但这次乳品公司并未签字。
1999年5月29日,刘春富通知罗龙书开会,到达约定地点,罗龙书发现,这并不是简单的会议,而是一场盛大的签字仪式。而这份需要签字的转让协议书,与之前和乳品公司签订的手写转让协议存在天壤之别,此份协议中约定:6月1日乳品公司付给粮油公司人民币80万元,其余330万元转让费在十五个工作日内,双方与相关转让和承建地上建构筑物的相关债权单位共同协商,或甲方或乙方支付和承担,但均从330万元转让费中扣除,扣除后余款直接给付甲方(粮油公司)。
“我父亲(罗龙书)当时明确表示,这份协议不公平,不能签。” 罗桂珍说。但是刘春富当时表示“你不签,今天这个台都是为你搭的,这一切都是我为你做的,你不签,就是你不给我面子,如果有什么问题,你们下来可以签补充协议,你还不相信我吗?我是父母官!”万般无奈下,我父亲只能签订这份转让协议。
我父亲打算去签补充协议,但是之后就一直无法找到刘春富和乳品公司董事长黄城鑫。更让我们无法接受的是,乳品公司还曾经在1999年6月21日回复我们一份函告。上面写着签完转让协议后,乳品公司付了土地款和建筑款86万,同时承担建筑公司的建设款,以上两条合计超过了330万,经合计超过330万元的部分共25万元,我们公司还需要退给他,最后还要付给他乳品公司50万元的违约金。
我们现在债务大概欠了一千多万元,在2009年,我们的一位律师去找到国土局,才知道早在1999年6月15日,乳品公司已经向国土局提交了《重庆市土地权属变更登记申请书》,而国土局也同意了其申请。他们没有经过粮油公司允许,是以什么理由申请变更的呢?
最令我气愤的是,在我去年调查案件中获取到,乳品公司的人为了赶走我父亲及粮油公司的员工来占领建筑用地,叫来一百多人,其中有警察有武警还有社会上的一些人,手拿警棍和棒,但是我父亲想乳品公司并未给我钱,我工地照样住,我自己在工地上,不交给你就可以了。他们就强行把当时已经60岁的父亲抓住赶出来,还威胁我父亲,“如果你不让粮油公司的人离开这里,你不喊他们出去,今天我就要打他们,把他们全部抓走关起来。”我父亲没有办法,开始不断的上诉维权,开始以为起诉,问题就能得到解决,然而一审二审再审都输了。我父亲在20年当中一直维权,并在2014年找过中纪委。而大渡口区对中纪委的回复表示国土局没有违法,说我们超过诉讼时效了,法院判我们败诉的原因就是超过诉讼时效。
现在粮油公司处于瘫痪状态,2000年乳品公司将土地占用过去后,就把原来修的库房和门面全部都租用出去,收取其中的租金。我现在的诉求就是他要把建设用地还给我们,还给粮油公司。
以上为当事人重庆经联粮油有限公司负责人罗桂珍的讲述。
针对此案,节目组特别邀请著名法学家李开发、特邀评论员马进彪来到演播室现场,一同分析这起案件的深层原因,并就如何解决此类历史遗留问题提出法律和政策上的建议。
签字仪式精心策划,转让协议含糊其辞
李开发表示“从严格意义上讲,在签字仪式上签订的协议,实际上是无效的。当时的大渡口区的副区长要求罗龙书尽快签订协议,并表示可以签订补充协议。实际上支付和承诺存在着很大差距,比如说他给粮油公司的账户打款80万,那么剩余330万及建筑公司的钱,在何时付,若不能及时付款,应该承担什么责任,这些都没有规定,严格意义上来讲,这份协议是一个典型的无效协议。”
马进彪认为“通过当事人的完整讲述,实际上此案不完全是一个法律案件。在签字仪式上的协议已经不是之前签订的协议了。在后面的一系列的事情当中,都在按照另外一个路径来走,是有一双看不见的手在操纵着全局。这双手正是副区长,很显然,这个人在案情中起到了转折点的作用,这表示他想要何种结局,实际上就能得到何种结局。政府应该是裁判员,而不应是运动员,但是为了好大喜功,副区长将这样一个正常的交易行为,变成了一个盛大的隆重的发布会,而且在发布会上还存在要挟之意。实际上从商业运作角度来说,先签订一份协议再补签协议,本身已经违反了相关规定,这就说明,如此做法签订的所有协议完全都是非法的,是具有政治性的,它一种行政制约而非法律制约。”
非法转让合法用地,国土部门涉嫌违规
关于土地使用权转让,《土地登记办法》上,有明确的规定:
第四十条 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的,当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料,申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的,当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。
